武汉老城区房子被征收，房屋补偿按什么标准算？评估不满意怎么办？

先说结论，武汉国有土地上的房屋征收，补偿标准不是征收方拍脑袋定的。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）和《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号，2015年7月6日公布，2015年9月1日施行），房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，评估机构由被征收人协商选定，评估结果不满意有复核、鉴定的法定渠道。

一、武汉房屋征收，补偿到底包含哪几项？

国务院令第590号第十七条写得明明白白，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括三项：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此外，市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

所以拿到补偿方案，先对着这三项查：房子本身值多少、搬家和租房过渡给多少、如果是店面或厂房，停产停业损失给多少。湖北380号令第三十七条明确，主张停产停业损失补偿要满足三个条件：房屋有产权证明或是经认定的合法建筑、用途是生产经营性用房；有合法有效的营业执照且登记地址就是被征收房屋；已办理税务登记并有纳税凭证。店面、厂房的朋友，这三样材料平时就要留好。

二、房子值多少钱，按什么标准算？

国务院令第590号第十九条定了一条硬杠杠：被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。湖北380号令第三十四条也作了同样的规定。

换句话说，补偿不能按几年前的老行情算，也不能按征收方单方面定的内部价算，要参照征收决定公告那天、跟你的房子区位、楼层、面积、用途差不多的同类房子的市场价。具体数额由依法选定的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。

三、评估机构由谁定？不满意怎么救济？

湖北380号令第二十八条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定：在七个工作日内，三分之二以上的被征收人选择同一家评估机构的，视为协商选定；协商不成的，通过投票或者摇号等方式确定，投票、摇号应当公开进行并由公证机构现场公证。注意，选评估机构你有参与权，不是征收方单方面指定的。

第二十九条规定了异议渠道：对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起十个工作日内向原评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起十个工作日内向被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这两个10个工作日的时间节点千万别错过，过了期限，程序上就不好再主张了。

四、补偿方案不合理，能不能要求听证？

湖北380号令第十七条要求，征收补偿方案征求意见期限不得少于三十日。第十八条进一步规定，因旧城区改建需要征收房屋，在征求意见期限内半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》和本办法规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

所以方案公示那三十天，是你集中提意见、争取修改方案的窗口。觉得标准低了、安置房位置偏了、停产停业没算，都要在公示期内书面提出来，别等签了协议再回头算账。

五、先补偿、后搬迁，顺序不能倒

湖北380号令第三条明确，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。第四十六条同时明确，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，也不得在房屋征收部门与被征收人未签订补偿协议或者市、县级人民政府未依法作出补偿决定前，强制拆除被征收人房屋，并禁止建设单位参与搬迁活动。

补偿谈不拢，政府依法作出补偿决定的，你还有复议、诉讼两条救济路；还没签协议、没作决定就动手拆房，本身就是程序违法，可以作为主张赔偿的突破点。

写在最后

房屋征收补偿是个细活，数字看着复杂，关键是三件事：查标准（类似房地产市场价格）、盯程序（30日征求意见、评估异议10个工作日）、留证据（产权证、营业执照、纳税凭证、现场照片）。拿不准的，可以先把征收文件发给我们，对着方案逐项核对。

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